1. 임차인이 월세도 내지 않고 나가지도 않습니다. 어떻게 해야 하나요?

임대보증금이 있다고 하여도 임차인이 월세를 늦게 내거나 보증금에서 공제해달라고 요청하면 임대인의 입장에서는 계산도 복잡해지고 당장 들어오던 임대수입이 들어오지 않아 불안해지게 됩니다. 민법 제640조에서는 임차인의 차임연체액이 2기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

상가건물의 경우 상가건물 임대보호법 제10조의8에 의하여 특별히 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 임차인의 경제 사정이 일시적으로 악화되어 차임을 지급하지 못한다는 이유로 연체차임을 보증금에서 공제하는 방법으로 잠시 기다려 줄 수 있지만, 임차인이 임의로 퇴거하지 않아 소송을 제기할 경우 판결확정까지의 기간이 최소 6개월 이상이고 임차인이 항소하여 다툴 경우 1년까지도 시간이 걸릴 수 있는 점을 고려할 때 보증금의 액수가 넉넉하게 남아 있다는 이유만으로 여유롭게 기다려서는 안 됩니다.

2. 점유이전금지가처분

임대인은 임대차계약을 해지하고 임차인에게 임차건물의 점유를 인도하라는 소송을 제기할 수 있는데, 보통 임대인은 임차인이 계약의 당사자이기 때문에 임차인을 피고로 지정하여 소를 제기하게 됩니다. 그러나 임차인이 소송의 진행 중 임대인의 동의 없이 임대목적물의 일부 또는 전부를 제3자에게 임차권 양도 및 전대차계약을 체결하였을 경우 승소판결을 받아도 집행이 곤란해질 우려가 있습니다. 그러므로 본안 소송을 제기하기 전에는 반드시 임대목적물의 현재 점유자가 누구인지 확인한 후 점유이전금지가처분신청을 해두어야만 합니다.

1. 권리금이란??

상가건물 임대차보호법 제10조의3에서 권리금에 대한 정의규정이 있는데, ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 치임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’라고 규정하고 있습니다.

2. 권리금 분쟁

권리금에 대하여 오래 동안 논란이 되어 왔었고 우리나라의 관행으로 자리 잡은 제도였는데, 2015. 5. 13. 상가건물 임대차보호법의 개정으로 인하여 법률로서 일정한 범위의 권리금을 보호해주기 시작하였습니다. 임대인이 부당하게 권리금회수 기회를 박탈하였을 경우 임차인이 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 있는 것이고, 권리금 상당의 손해배상청구의 소멸시효는 3년입니다.

문제는 법률에서 명확하게 규정한 경우 이외에 건물의 철거나 재건축을 핑계로 계약갱신을 거절하여 임대차계약을 종료한 후 재건축을 하지 않고 임대인이 직접 영업을 하는 등에서 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 구체적인 대응방법에 대하여는 변호사와의 상담을 통하여 확인해주시기 바랍니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에서는 임차인은 5년 간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 즉 대부분의 상가건물은 음식점 등 영업장으로 사용하게 되면 초기에 인테리어 비용을 지불하게 되고 가게의 홍보 등 거액의 영업 준비비용을 지출하게 되는데 이와 같이 영업 준비비용을 회수하고 일정한 수익을 올릴 수 있도록 법률상 5년의 임대기간을 보호해주고 있습니다.

단순히 계약기간이 만료되었다는 이유로 임대건물을 비워야하는 것은 아니므로 임차인으로서 누릴 수 있는 권리를 잘 확인하시기 바랍니다.

1. 임대인이 전입신고를 못하게 하는 이유

오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에 가장 흔하게 발생하는 문제인데, 최근에는 계약체결 단계에서부터 부동산중개사가 ‘전입신고 되는 매물입니다. 안 되는 매물입니다.’라고 안내까지 하고 있습니다.

이와 같이 전입신고를 못하는 매물의 경우 임대인이 임대사업자로 사업자등록을 한 후 임대료수입에 대하여 세금신고를 하여야 하는데, 이와 같은 세금의 문제 때문에 전입신고를 제한하는 경우가 있습니다.

뿐만 아니라 임대인이 건물을 담보목적으로 활용하려고 하는데 소액임차인이 존재할 경우 보증금의 우선변제권이 발생하기 때문에 대부업체 등에 전입신고를 못하게 한다는 확약서를 제출하는 경우도 있기 때문에 계약단계에서 전입신고를 제한하는 경우가 많이 있습니다.

2. 특약으로 금지할 경우 전입신고를 못하는 것일까?

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 제3자에 대한 대항력이 있으며, 주민등록은 전입신고를 한 때 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 또한 법으로 보호받는 소액임차인의 경우에도 경매신청을 위하여 전입신고를 요건으로 하고 있으므로 전입신고를 할 수 있는지가 중요한 문제입니다.

결론부터 이야기하자면 계약당시 특약으로 전입신고를 제한하였다고 하여도 임차인의 전입신고를 법적으로 막을 방법은 없으며 이에 대한 위약금의 특약 등을 하였다고 하여도 이는 임차인에게 불리한 특약으로 주택임대차보호법 제10조에 의하여 무효입니다.

서울중앙지방법원 조정위원으로 조정절차를 진행해 본 결과 소액사건의 상당부분은 임차보증금에서 임대목적물에 발생한 각종의 비용을 공제하는 문제가 많았습니다. 즉 임차인이 퇴거한 후 임대인이 청소를 하러 집에 들어가 보았더니 벽지가 훼손되어 있거나, 싱크대에 시트지를 잘못 부착하여 보기 싫어졌다던가, 청소를 제대로 하지 않아서 가스레인지 주변에 기름때가 심하게 묻어 있어 청소비용이 발생하였다는 등의 문제입니다.

이러한 부분은 실제의 손해보다 감정적인 문제가 쌓여서 발생하는 경우가 흔하며 합리적인 주장을 통하여 이러한 훼손이 감가상각에 해당하는 정도인지 실제로 손해라고 볼 수 있는지를 정확하게 주장·입증하여야 합니다.

이러한 문제는 소송보다는 조정절차로 상호간 합리적인 선에서 해결하는 것이 바람직합니다. 법원에는 소장 이외에 조정신청서를 접수받아 조정절차로 사건을 진행하는 경우도 많이 있으니 소액일 경우 변호사와 상담을 통하여 조정으로 합리적인 해결을 도모하는 것도 좋은 방법 중의 하나입니다.